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疯狂的楼市何时划上休止符?

日期:2016-09-27



日益上涨的房价,正成为全国人民近期最热门的财富讨论话题。


上周末,深圳某楼盘推出9套面积仅6平方米,标价88万(折合每平米房价14.7万元)的房源,竟然秒售一空,再度将国内楼市的狂热推上了一个新高度。




这仅仅是今年房价持续快速上涨,房地产市场高烧不退的一个缩影。

据国家统计局数据显示,在全国70个大中城市中,国内一二线城市房地产价格均出现较快上涨。以南京为例,其新房价格同比涨幅一路加速,从1月的接近11%涨至8月的39%,涨幅基本持续处于全国前列,近期甚至高于上海和北京,仅次于深圳、厦门。

面对如此沸腾的房价,房地产泡沫论再度甚嚣尘上。

对投资者而言,该逢高抛售,还是带涨而沽,俨然成为一个难以抉择的问题。



9月26日,海通证券宏观分析师姜超的一则分析报告刷遍整个朋友圈。

因为这则报告指出,随着中国居民购房或已将杠杆用到极限,16年可能是中国地产市场的历史大顶。





究其原因,2016年火爆的国内房地产上涨格局与人口结构无关,而是主要源自居民拼命贷款买房。

数据显示,2014年国内月均房贷1800亿,去年是2500亿,今年国内月均房贷接近5000亿,这意味着今年国内每个月1万亿的信贷的一半左右,都是投向房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看,13年的贷款占比仅为1/3,而16年的贷款占比已经超过50%,意味着首付比例不到一半,已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。

贷款买房对应的信贷规模与占比激增所带来的,是房贷占GDP的比重不断上涨。日本即使在房产泡沫最严重的89年,居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%,而中国2015年已经达到5.5%。

在美国2008年次贷危机爆发前,美国新增房贷/GDP曾在05年达到8.0%后见顶回落,考虑到国内今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%,不仅较去年暴涨,也与美国历史高点相当接近,表明中国居民购房或已将杠杆用到极限,变得难以持续,这意味着2016年或是中国地产市场的历史大顶。

事实上,姜超的观点也得到不少业内人士的认可。

很多经济学家也指出,此次国内房价大幅上涨始于2015年,以北上深一线及周边城市领涨,其实是彻头彻尾的金融现象,因为房价涨幅与GDP增速无关,而与当地存款增速高度相关。





2015年,由于政府放松了对金融机构同业存款的监管,允许同业存款在当地发放贷款,导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长,深圳当年的存款增速高达70%,北京上海也接近50%,这无形间刺激了当地银行加大房地产信贷投入规模,导致地王现象频出,个人房贷额度大增,房价持续上涨的循环。如今,北上深等一线城市的存款增速已经基本归零,意味着流动性拐点已经出现,房价还能否维持当前的持续上涨走势,存在较大的不确定性。

因此,投资者必须及早对越演越烈的房价泡沫做出风险防范措施。


相比房产泡沫论,近期另一个市场观点似乎更受市场关注,那就是房产持续上涨还有一个根源,就是通过房价上涨带来的财富效应,遏制人民币贬值所衍生的资产外流压力。

今年以来,随着人民币汇率出现一定幅度下滑,令国内资本外流压力骤增。在不少专业人士看来,要将资本留在境内,就需要一个能够产生赚钱效应的吸金池。在实体经济增速放缓,股市刚经历大幅下跌,创业投资周期回报较长的情况下,房产俨然成为抵御人民币汇率贬值的最有力投资武器。这也是今年大量资金持续流入房地产市场助推房价持续上涨的重要原因之一。




而房价持续上涨带来的赚钱效应,吸引境内大量资本蜂拥而至,一方面有效遏制了资本外流压力,确保人民币汇率平稳波动,另一方面也能吸引此前外流的资本回流境内,对人民币汇率长期不会出现大幅贬值有帮助。换言之,房价上涨某种程度是保汇率的重要步骤之一。

与此同时,央行的天量信贷在没有流入实体经济之前,也在大量流向房地产市场赚取短期收益,同样激发房地产市场价格持续疯狂上涨。

有机构认为,在人民币加入SDR最终成为储备货币(让全球分担中国货币超发风险)之前,相关部门依然会默许房地产市场作为吸收天量信贷资金与M2货币超发资金的蓄水池,这意味着国内房地产市场依然会在未来相当长时间受到资本追捧,泡沫不会破裂。

华泰证券在最新报告认为,决定一线城市房价走势有三大因素:人口流入、资源配置和货币供给。虽然从一线城市房价收入比、租售比和杠杆水平等角度观察,一线城市房价已经存在一定程度的泡沫,但出现国际金融危机或政府调控失当而引发崩盘的可能性依然极小。应该说,中国房价在未来4-5年都不会出现趋势上的逆转。



近日,国内一线城市房地产泡沫拐点是否来临,俨然成为国人讨论的热点话题。

海银集团认为,这个问题需要从两个方面辩证分析:



另一方面,尽管一线城市房产估值明显偏高,但这并不等于房价上涨拐点已经来临。毕竟,随着经济发展方式转型,大量具有创新技术与高成长性的优秀企业会云集一线城市,容易获得人才、资本、技术支持、业务全球化等各个方面资源,势必导致大量优秀人才集中在一线城市获得更好的职业发展机会,推动一线城市房价持续稳步上涨。

一个被不少学者忽略的现象,是中国有约13亿人口,随着经济发展带来居民收入增加与财富效应骤增,其中不少人正迈入中产阶级——在如此庞大的中产阶级人口基数面前,一线城市的房产供应依然显得“物以稀为贵”。

但是,从投资角度而言,随着一线城市房价持续上涨,此时再炒房炒楼未必明智。究其原因,一方面炒房需要投入的资金成本水涨船高,另一方面如果房价上涨存在“一个顶部”,当前房价上涨空间正日益缩小。换言之,拿较高的资金成本与投资风险博取一个正在下滑的收益回报,投资者还需要三思而行。


不过,这并不等于房地产投资没有机会。

投资者不妨换个方式投资房地产。

比如,现在不少房地产投资基金不再一味专注房产项目开发建设投资(鉴于拿地成本过高,开发销售周期过长,房地产调控政策令项目退出存在不确定性等),而是转而采取收购物业+持有经营模式——通过专业投资眼光,收购一线城市中心地段估值较低的商业地产(酒店或办公楼),通过持有经营收取租金,或者将楼盘改建成酒店式公寓出售,获得稳健的投资回报,其中不少楼盘通过这种资本运作方式,年化投资回报不低于8%。





还有,投资者可以关注海外优质房地产,随着中国居民资产全球化配置浪潮来临,越来越多国内资本会参与全球房产投资,而境外某些城市中心地段房地产项目将从中受益而价格持续上涨。这意味着,投资者通过提前投资布局“先到先得”,坐等房产增值。



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